Zadatek czy zaliczka - pułapka pojęciowa

Nierzadko zdarza się, że przy zawarciu jakiejkolwiek umowy pojawia się konieczność wpłacenia określonej kwoty pieniężnej. Bez względu na to czy chcemy kupić mieszkanie, działkę czy też samochód sprzedawca może od nas zażądać już na wstępie konkretnych pieniędzy. W praktyce pojawia się przeważnie kwota 10% ceny zakupu – choć nie jest to regułą.

Jest to pewnego rodzaju gwarancja dla sprzedawcy, w przypadku bowiem kiedy kupujący sie rozmyśli, pieniądze są jak wiadomo najlepszym dla sprzedawcy zabezpieczeniem.

Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba ją dokładnie przeczytać, zwłaszcza jeżeli jest ona “podsuwana” do podpisu bezpośrednio przy jej zawarciu. Jeśli w umowie nie pojawia się słowo “zadatek” wówczas wpłaona kwota jest zaliczką. Gdy w umowie natomiast pada słowo “zadatek” przepisy kodeksu cywilnego dokładnie określają jego znaczenie. W przypadku zaliczki niestety tak nie jest.

Wpłacając daną kwotę już przy zawarciu umowy musimy być zatem pewni, że chcemy daną rzecz kupić. Wpłacając bowiem daną kwotę np. na poczet zakupu mieszkania, uiszczona zaliczka czy zadatek ta nie będą małe. np. od wartości mieszkania 300 000 zł przeważnie musimy już z góry zapłacić kwotę 30 000 zł.

W przypadku umowy sprzedaży mieszkania czy działki, niemal w każdym przypadku sprzedawca w umowie zażada od nas zadatku, a nie zaliczki. Warto zatem poznać jakie skutki prawne wywołuje wręczenie zadataku, a jakie są konsekwencje zaliczki.

Często strony zawierający umowy traktują te pojęcia zamiennie, nie zdając sobie sprawy, że nie są to pojęcia tożsame. Bardzo często dochodzi zatem do nieporozumień. Pamiętać należy przede wszystkim, iż wpłaconą kwotę będziemy mogli nazwać zadatkiem tylko wtedy jeżeli zostanie ona wręczona przy zawarciu umowy. Kupując zatem np. samochód i wpłacając pieniądze wcześniej niż przy zawarciu umowy lub później (np. po wydaniu samochodu) kwota zapłacona nie moży być zadatkiem. Należy to tym pamiętać, bo jeśli dojdzie do sporu sądowego trudno będzie nam udowodnić, żę wpisano w umowie zadatek, choć tak naprawdę zgodnie z wolą naszą i sprzedawcy miała to być zaliczka albo odwrotnie. Zabdać powinniśmy więc sami o to, aby w umowie zapisaono faktycznie to co ustaliliśmy ze sprzedawcą. Unikać trzeba więc podpisywania gotowych formularzy przygotowanych przez sprzedawcę, gdzie w umowie jest tylko miejsce na podpis. Pozbawiamy się bowiem praktycznie tym samym szans na ewentualne udowodnienie swoich racji w sądzie.

Pieniądze co do zasady są takie same, jednakże pamiętać należy, iż skutki wręczenia zadatku bądź zaliczki są różne.

Skutki zadatku

Strony mogą w umowie ustalić co stanie się z zadatkiem w przypadku nie dojścia umowy do skutku. W przeciwnym wypadku będziemy musieli zastosować art. 394 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią:

1)jeśli umowa została wykonana prawidłowo, zadatek zostaje zaliczony np. na poczet ceny zakupu mieszkania, np. wpłaciliśmy zadatek 30 000 zł na mieszkanie warte 300 000 zł – po dojści umowy do skutku wpłacamy tylko brakującą część, czyli 270 000 zł,
2)jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to sprzedawca obowiązany jest zwrócić nam wpłacony zadatek,
3)w przypadku niewykonania przez nas umowy – jeśli daliśmy zadatek – przepada ona na rzecz sprzedawcy, np. kupujemy samochód i wpłaciliśmy sprzedawcy zadatek 1000 zł na poczet ceny zakupu, jednakże następnie rozmyśliliśmy się i samochodu nie chcemy kupić – sprzedawca ma prawo zachować 1000 zł,
4)w przypadku niewykonania umowy przez sprzedawcę – jeśli daliśmy zadatek – możemy od umowy odstąpić bez wyznaczania terminu dodatkowego oraz żądać od sprzedawcy zwrotu sumy dwukrotnie wyższej, np. wpłaciliśmy sprzedawcy zadatek 1000 zł na poczet ceny zakupu, sprzedawca nastęnie z umowy się wycofał –  ma prawo żądać od sprzedawcy kwotę 2 000 zł.
 
Skutki zaliczki

W przypadku zaliczki także możemy w umowie dowolnie (oczywiście zgodnie z prawem) uregulować jej wysokości oraz zasady postępowania z pieniędzmi w razie rezygnacji z umowy. Jeśłi nic innego nie ustalimy to:

1)po należytym wykonaniu umowy zaliczka zostaje zaliczona na poczet wynagrodzenia – identycznie jak przy zadatku
2)jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to tak jak w przypadku zadatku, zaliczka wraca do osoby, która ją wręczyła,
3)w przypadku niewykonania umowy przez stronę która dała zaliczkę, przepada ona na rzecz drugiej strony,
4)w przypadku niewykonania umowy przez stronę która otrzymała zaliczkę – jest ona obowiązana do jej zwrotu.

Widać więc wyraźnie iż określenie kwoty wręczanej przez jedną ze stron umowy jako zadatek jest zdecydowanie bardziej korzystne. Zadatek służy bowiem wzmocnieniu znaczenia umowy i zabezpieczeniu jej wykonania. Nie mamy takiej gwarancji w przypadku zaliczki, dlatego zawierając umowę powinniśmy dążyć do tego, aby kwotę wręczaną przy zawarciu umowy określić mianem zadatku.

06/01/2011 | Autorem artykułu jest Michał Limanówka Partner Zarządzający Kancelarii Prawnej Limanówka Wrzeszcz sp.k.