Własność nieruchomości czyli problematyka korzystania z nieruchomości

Przestrzenne granice prawa własności

W systemie polskiego prawa cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Rozważając zagadnienie granic przestrzennych nieruchomości, należy zwrócić uwagę na problematykę granic geodezyjnych wyznaczonych w dwóch wymiarach a mianowicie na poziomej płaszczyźnie powierzchni ziemi, jak również na problematykę pionowego zasięgu prawa własności. Nieruchomość gruntowa jest zawsze rzeczą oznaczoną co do tożsamości, natomiast jej oznaczenie przedmiotowe następuje przez wskazanie granic geodezyjnych. Zgodnie z tym istotną funkcję praktyczną i prawną pełni więc wytyczenie i ujawnienie granic nieruchomości. Zasadniczo warto zwrócić uwagę, iż granice gruntu są najpierw oznaczone „ intelektualnie” i ujawnione w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja ta obejmuje informacje dotyczące przede wszystkim: położenia gruntów, ich granic, powierzchni,  rodzaju użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych. Natomiast w zakresie budynków ewidencja obejmuje ich położenie, przeznaczenie, funkcję użytkowa oraz ogólne dane techniczne budynku. Warto także pamiętać, że dane z ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.
Nawiązując do Prawa wodnego, możemy zauważyć, że wody stanowią własność Skarbu Państwa, innych osób prawnych albo osób fizycznych. Wody stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są wodami publicznym. Jednakże sporną kwestią jest samo pojęcie „ własności wód”, gdyż woda nie jest rzeczą w rozumieniu artykułu 45KC a więc o własności wód możemy mówić jedynie w rozumieniu Prawa wodnego.
Złoża kopalin niestanowiące części składowych nieruchomości  gruntowej są własnością Skarbu Państwa.  W granicach ustalonych przez ustawy Skarb Państwa może z wyłączeniem innych osób korzystać ze złóż kopalin oraz rozporządzać prawem do nich przez ustanowienie użytkowania górniczego. Warto także zwrócić uwagę, iż ustawodawca akceptuje fakt, że kopaliny mogą być częściami składowymi nieruchomości gruntowej, ze wszystkimi skutkami prawnymi.

Prawo sąsiedzkie

Przez „ prawo sąsiedzkie” rozumiemy tradycyjnie zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich.  Zadaniem tego prawa jest zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości. Przepisy prawa sąsiedzkiego nakładają na sąsiadów we wzajemny interesie wiele obowiązków i ograniczeń. Ingerencja prawa sąsiedzkiego dotyczy wzajemnego oddziaływania nieruchomości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie, jak również nieruchomości bardziej odległych względem siebie.
Zasadniczo przepisy prawa sąsiedzkiego dotyczą nieruchomości gruntowych a normują stosunki między właścicielami nieruchomości. Jednakże analogicznie przepisy te mają zastosowanie do stosunków między użytkownikami wieczystymi lub między takim użytkownikami a właścicielami nieruchomości.
 
Ograniczenie dopuszczalnych immisji

Stan oddziaływania zakłócającego sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości określamy mianem imisji. Imisję dzielimy tradycyjne na bezpośrednie oraz pośrednie. Pierwsze z nich polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń. Są więc one zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji. Natomiast imisje pośrednie są ubocznym skutkiem działania właściciela.  Imisje te maja różnorodnych charakter. Najogólniej wyróżnia się imisje materialne polegające na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii lub pewnych sił oraz niematerialne, oddziałujące na sferę psychiki właściciela sąsiedniej nieruchomości.
Imisje bezpośrednie są w zupełności zakazane, a naruszenie zakazu powoduje  uruchomienie roszczenia negatoryjnego .Natomiast w przypadku imisji pośrednich są one zabronione w przypadku gdy zakłócają ponad przeciętną miarę korzystania z nieruchomości.  W tym przypadku również przysługuje roszczenie negatoryjne.

Służebność w stosunkach sąsiedzkich

Szczególne znaczenie pełni służebności drogi koniecznej. Ustawodawca zdecydował więc, że „ jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej”  Zgodnie z tym przepisem właścicielowi przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Przeprowadzenie takiej drogi następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi koniecznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma być poprowadzona droga.  Istotny jest również fakt, iż ustanowienia służebności drogi koniecznej może także żądać samoistny posiadacz nieruchomości. Jednak warto zasygnalizować tutaj, iż służebność osobista nie przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej lecz tylko i wyłączenie oznaczonej osobie fizycznej. Możliwość ustanowienia służebności w stosunkach sąsiedzkich pojawia się również w przypadku przekroczenia granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku,  jeżeli podczas wznoszenia budynku lub innego urządzenia przekroczono grancie sąsiedniego gruntu bez umyślnej winy, właściciel tego grunty nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Jednakże od tej reguły przysługują następujące wyjątki:
1.właścicielowi grozi niewspółmiernie wielka szkoda
2.bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granic
W obu tych przypadkach właściciel może żądać albo stosownego wynagrodzenia za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu a także części, która na skutek tej budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Określenie sposobu korzystania z przygranicznych pasów gruntu

Problematyka korzystania z gruntów w przygranicznej strefie budzi wiele kontrowersji. Najważniejsze reguły takowego korzystania ustanowione zostały w sposób drobiazgowy w kodeksie cywilnym i są następujące:
1.„ owoce opadłe z drzewa lub krzewy na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki”
2.„ właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zawieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody”
3.„ właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu, jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia”

Problematyka granic gruntów w prawie sąsiedzkim

Rozważając problematykę granic gruntów warto zwrócić uwagę, iż według  ustawy: „ domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew  krzewów na granicy”. Warto tutaj wspomnieć, że korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólne koszty ich utrzymywania a także zobowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. W przypadku gdy granice gruntu stały się sporne zachodzi potrzeba rozgraniczenia.  Postępowania rozgraniczeniowe ma na celu ustalenie przebiegu granic i toczy się w trybie administracyjnym.

07/17/2012 | Autor: Katarzyna Stachura, prawnik w Kancelarii Prawnej Limanówka Wrzeszcz sp.k.