Skutki upadku dewelopera

Przedwstępna umowa sprzedaży zawarta z deweloperem, który następnie upada, nie gwarantuje nam prawa do lokalu, nawet jeśli była zawarta w formie aktu notarialnego. Takie wnioski płyną między innymi z wyroku wydanego przez Sąd Najwyższy 3 lutego 2011 r. (sygn. akt I CSK 261/10).

Stan faktyczny wyroku

Rok 1996 – nie zachowując formy aktu notarialnego kupująca zawiera z deweloperem przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania, zgodnie z którą w ciągu 2 miesięcy od dnia uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie ma zostać zawarta definitywna umowa sprzedaży

Rok 1999 – kupująca odbiera od dewelopera klucze od mieszkania, które remontuje i wprowadza się wraz z rodziną. Jednocześnie nie wzywa dewelopera do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży.

Styczeń 2002 r.  – sąd ogłasza upadłość dewelopera.

Luty 2002 r. – kobieta wzywa syndyka do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży mieszkania. Ten odmawia i występuje do sądu z powództwem przeciwko kupującej o wydanie mieszkania i zapłatę za bezumowne korzystanie. Sąd stwierdza, że posiada ona tytuł prawny do mieszkania na podstawie nienazwanej umowy, która została zawarta pomiędzy nią a deweloperem w momencie przekazania jej kluczy do mieszkania. Jednocześnie sąd uznaje, że może ona przebywać w mieszkaniu do momentu, w którym syndyk nie zwróci jej wpłaconych pieniędzy.

Rok 2006 – działając zgodnie z uchwałą wierzycieli, syndyk ogłasza przetarg na sprzedaż mieszkania. W jego trybie staje się ono własnością osoby trzeciej. W efekcie pierwotna kupująca występuje do sądu z żądaniem uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, twierdząc jednocześnie, że jest ona nieważna z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.

Sąd I instancji uznaje, że mimo niezachowania formy aktu notarialnego umowa przedwstępna zawarta z deweloperem jest wiążąca. Inaczej rozstrzyga sąd II instancji, sprawa trafia do Sądu Najwyższego.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Odmawiając zasadności żądaniu kupującej SN uzasadnia, że rozstrzygnięcie to wynika nie z braku zachowania formy aktu notarialnego przy zawarciu umowy przedwstępnej, ale z przepisów prawa upadłościowego. Bowiem zgodnie z tymi przepisami, z dniem upadłości zobowiązania niepieniężne dewelopera przekształciły się automatycznie w zobowiązania pieniężne. Kobieta ma więc jedynie prawo  żądania zwrotu pieniędzy, które wpłaciła na będące przedmiotem sporu mieszkanie. Dalej SN przypomina, że syndyk nawet gdyby chciał, nie mógł zawrzeć ze skarżącą finalnej umowy sprzedaży, gdyż wiąże go bezwzględny obowiązek dbania o interesy wierzycieli, którzy w tym przypadku wyrazili chęć wypowiedzenia umowy.

Co to oznacza dla skarżącej?

Kobieta może jedynie żądać zwrotu pieniędzy, które wpłaciła deweloperowi. Należy jednak pamiętać, że może ona nie odzyskać całej wpłaconej kwoty, gdyż w przypadku postępowania upadłościowego jej wierzytelność będzie spłacana proporcjonalnie do wysokości innych wierzytelności dewelopera.

12/17/2011 | Żródło: www.lex-portal.pl