Obrót nieruchomościami-szczególne zasady obrotu nieruchomościami

Zakaz zastrzegania warunku i terminu

Ze względu na szczególne społeczno- gospodarcze znaczenie nieruchomości polski ustawodawca ciągle usiłuje kontrolować wykonywanie prawa własności. Zgodnie z  regulacją kodeksową wyróżnić możemy zakaz zastrzegania warunku lub terminu. Według właściwego przepisu „ własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani zaś z zastrzeżeniem terminu”. Jednakże jeżeli taka umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem czy też z zastrzeżeniem terminu do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron, które obejmuje ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczna przejście własności. Bezwzględnie więc jest zakazane zastrzeganie warunku lub terminu w treści umów rozporządzających, zawieranych w celu wykonania uprzedniego zobowiązania. Zawierana warunkowo czy też z zastrzeżeniem terminu umowa sprzedaży, darowizny, zamiany lub też inna lecz podobna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości rodzi jedynie skutki obligacyjne, a więc nie przenosząc jeszcze prawa własności.  Warto tutaj jeszcze zwrócić uwagę, iż nieważna byłaby zaś zawierana według intencji stron definitywnie umowa sprzedaży przenosząca własność pod warunkiem lub też z zastrzeżeniem terminu.
W celu precyzyjnego wyjaśnienie wyżej opisanego zakazu przytoczę następujący przykład:
„Nieważna byłaby umowa sprzedaży nieruchomości, w której zamieszczono by zastrzeżenie, że przeniesienie własności „ następuje” pod warunkiem uzyskania kredytu przez kupującego.”
Zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu umowa obligacyjna zobowiązuje strony do zawarcia umowy przenoszącej własność.  Jednakże oczywiście zobowiązanie podlega wykonaniu po ziszczeniu się warunku lub nadejściu terminu. Sformułowanie niniejszego zakazu miało na celu stosowanie postulatu jasności porządku prawnego w zakresie władania nieruchomościami.

Wymóg formy aktu notarialnego

W ramach szczególnych wymagań obrotu nieruchomościami zastrzeżono również obowiązek dochowania formy aktu notarialnego. Według przepisów prawa cywilnego umowa zobowiązują do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.  Ten sam wymóg dotyczy także umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzedniego zobowiązania do przeniesienia własności. Warto tutaj pamiętać, iż zastrzeżenie tej formy szczególnej następuje pod rygorem nieważności.
Wymóg formy aktu notarialnego ma na celu kontrolę obrotu nieruchomościami a także służy interesom samych stron.

Znaczenie wpisu do księgi wieczystej

W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzi się służące temu księgi wieczyste. W księdze wieczystej ujawnia się po oznaczeniu nieruchomości przede wszystkim prawo własności, a obok tego prawa związane z nieruchomością oraz prawa obciążające własność nieruchomości. Warto tutaj zwrócić uwagę na fakt, iż wpis prawa własności do księgi wieczystej jest obowiązkowy. W ustawie wyraźnie wskazano, iż właściciel jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. W przypadku gdy osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą wskutek niewykonania obowiązku bądź na też na skutek opieszałości w jego wykonaniu. Jednakże trzeba zauważyć, że w przypadku gdy akt notarialny obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, notariusz który sporządza akt notarialny zobowiązany jest zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej i równocześnie przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia księgi wieczystej w przeciągu trzech ni wypis aktu notarialnego.
Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny a przeniesienie własności następuje już samodzielnie z mocy czynności prawnej, umowy zobowiązująco- rozporządzającej czy umowy przenoszącej własność podjętej dla wykonania uprzedniego zobowiązania. Wpis do księgi wieczystej ujawnia tylko skutki dokonanej czynności prawnej. Wyjątkowo jednak spotykamy się z wymaganiem konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej a mianowicie w przypadku odrębnej własności budynków przysługującej wieczystemu użytkownikowi oraz przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu.

07/20/2012 | Autor: Katarzyna Stachura, prawnik w Kancelarii Prawnej Limanówka Wrzeszcz sp.k.